背負子む

では、よくある意見であり、誰もが必ず考える、
毎月の家賃額の支払いで、
マンションか何かを買っていたらという考えを、
低～中所得単身者の平均家賃を仮定し、
10年返済ではどのくらい借りれるかを見ます。

金利2％＝毎月返済額5.6万円：総返済額663万円
金利3％＝毎月返済額5.8万円：総返済額696万円
金利4％＝毎月返済額6.1万円：総返済額729万円

この場合は、年数が10年なので、
「元利均等」の方が負担が軽くなります。

ちなみに、600～700万なら、探せば中古なら、
ワンルームマンションが買えると思います。
単身者向けのワンルーム中古マンションなら、
安ければ100万円台もあります。

さて、10年後には資産700万円の中古マンションが所有できています。
ですが、以後は毎年約3％前後の税金の支払いと、
月々幾らかの管理費・修繕費の支払いがあります。
税金を3％として21万円、管理費・修繕費が月5000円として6万円。
その費用が年総額27万とした場合、月々22500円の支払いです。
結局、所有できたとしても、幾らかのコストがかかります。
そして、この月々22500円を支払い、残りを金融資産投資すればどうなるか？
を改めて比較していきましょう。

ケースとして35歳・10年ローンで
上記の700万のマンションを購入したケースをAとし、
月々4万円の賃貸マンションに住むケースとをBとします。

では、購入した際の支払いが6万円で10年払い、
賃貸の場合の支払いが4万円とした場合、差額2万円です。
その差額を10年間金融資産投資するとこうなります。

年利1％＝総額253万円
年利2％＝総額268万円
年利3％＝総額283万円
年利4％＝総額299万円

Aは、ローン終了後は、6万円から月の維持費2.25万円を引いた
3.75万円を積み立てていきます。
一方Bは、月々2万円の積み立てを続けていきます。
そして、双方60歳・25年間の総額を比較しましょう。

【Aの25年後の総額】
※約700万円のワンルームマンションを所持
年利1％＝総額731万円
年利2％＝総額793万円
年利3％＝総額862万円
年利4％＝総額937万円
年利5％＝総額1,019万円

【Bの25年後の総額】
※賃貸
年利1％＝総額684万円
年利2％＝総額784万円
年利3％＝総額901万円
年利4％＝総額1,039万円
年利5％＝総額1,202万円


前回の記事では、住宅ローンを組んで家を買うより、
賃貸で金融資産を積み上げる方が良いという結論でしたが、
今回のケースを見ると、ローンの人と、賃貸の人の資産の差は、
それほど無い所か、年利が低い状態では、
ローンを組んでマンションを購入した方が上回ります。
これは一体どういう事でしょうか？

では、買う側から考えたらどうでしょうか？

返済総額が少なくなる、「元金均等」で、
2000万円の住宅を35歳で購入し、
25年で返済する場合の支払額を見て見ましょう。
このシミュレーションは、12ヶ月換算で、
ボーナスの増額返済は考えていません。

金利2％＝毎月返済額10万円：総返済額円2502万円
金利3％＝毎月返済額11.7万円：総返済額円2753万円
金利4％＝毎月返済額13.4万円：総返済額円3004万円

と、どうみても家計を圧迫する額です。
以前にも書きましたが、この額をそのまんま
金融資産投資すればどうなるかは、
記載するまでも無いでしょう。でも書いておきます。

【月々10万円を25年間積み立てて運用する例】
年利1％＝総額3423万円
年利2％＝総額3920万円
年利3％＝総額4506万円
年利4％＝総額5197万円

という事で、年利1％という定期預金クラスでも3400万円、
年利4％に至っては、なんと5000万円を越えます。

しかし、これでは賃貸の人と、住宅ローンの人との比較にならない為、
同じように、賃貸の人が、支払い家賃の最大値10万円と定め、
その差額を全て投資にまわすと仮定して比較しましょう。
なお、住宅ローンの人は、月の支払いは10万円、ローン金利は2％で、
25年間で2000万相当(総返済額円2502万円)の家を持つ事とします。

【家賃6万円の賃貸住宅に25年住んだ場合：月々4万円の貯金】
年利1％＝総額1369万円
年利2％＝総額1568万円
年利3％＝総額1802万円
年利4％＝総額2078万円

【家賃7万円の賃貸住宅に25年住んだ場合：月々3万円の貯金】
年利1％＝総額1026万円
年利2％＝総額1176万円
年利3％＝総額1351万円
年利4％＝総額1559万円

【家賃8万円の賃貸住宅に25年住んだ場合：月々2万円の貯金】
年利1％＝総額684万円
年利2％＝総額784万円
年利3％＝総額901万円
年利4％＝総額1039万円

【家賃9万円の賃貸住宅に25年住んだ場合：月々1万円の貯金】
年利1％＝総額342万円
年利2％＝総額392万円
年利3％＝総額450万円
年利4％＝総額519万円

2000万相当の家に賃貸で住む場合の家賃平均は、
ローンの40～60％掛けの5～8万円あたりが妥当な所だと言えるでしょう。
その為、家賃9万円はレアケースではありますが、一応記載しました。
数値だけを見た場合、資産で2000万を超えるケースは、
家賃6万円・月4万円積み立て・年利4％のケースのみです。
この数値だけを見れば、住宅ローンで家を持った方が得の様に見えます。

ですが、住宅ローンの支払い合計は、御覧のように2502万円です。
さらに、この住宅一式が、25年後に2000万円の価値があるか？なのです。
恐らく、2000万円以上の価値は、余程の事が無い限りありえません。
今後は、日本の不動産が大きく値上がりする可能性は、
流動性の高い地域のみに絞られていきます。
恐らく、半分の1000万円の価値があればかなり良い方でしょう。

つまり、住宅ローンを組んだ人間は、
25年間で2502万の投資をしたにも関わらず、
600万円～1200万しか手元に残らないのです。

一方、家賃8万円で2万の積み立ての人は、年利4％なら1039万円、
それ以下の家賃6万円や7万円の人は、
年利1％という低い金利でも、1000万円を超える資産になります。
うまく運用すれば、その額はもっと増えるのです。

仮にその住宅と土地を購入したら3000万円する物件があるとします。
その物件を月々9万円で借りれるとします。
9万で借りると年間108万円。3000万で割ると利回りは3.6％。
しかし、ここに固定資産税・減価償却費・維持費がかかります。
という事は、貸す方は、月々9万円では赤字の可能性も高いのです。
単純に、3000万円を108万で割れば、27.777年。
つまり、月々9万円でも、回収に27年以上かかる訳です。

ですが、後述しますが、この3000万円の物件が、
果たして月々9万円で借りて貰えるか？となると、現実はそうは行きません。
恐らく、月5～8万円ぐらいが相場ではないでしょうか？
そうなれば、固定資産税・減価償却費・維持費を考えれば、
元を取るには、更に多くの年数がかかります。

結論から言えば、300万円の手持ちがある場合、
300万円を頭金として、住宅ローンを組んで3000万の家を買うより、
その300万円を長期金融資産投資した方が、トータル的には得です。
住宅ローンを組むという事は大きなリスクを背負う事になるからです。

ちなみに、300万円を年利1％で25年間漬けた場合は約384万円、
月々1万円づつ25年間の積み立てで年利1％運用なら、約342万円です。
この数値だけでは、住宅ローンを組んで、
家やマンションを買った方が良いと判断しても間違いではありません。

しかし、政府による減税処置があったとしても、
土地や資産にかかる税金は思った以上に高いのです。
更に、住宅ローンは安くても金利2～5％と、
国債の利回りをはるかに上回り、
長期金融資産投資より高いものです。
家を買えば不動産投資税なども3～4％です。
これも払わねばならない為、支払額は結構な額です。

私の友人が、私に対し、かつてこういいました。

「学生時代を含めれば、大阪市のマンションに
　もう足掛け10年以上は住んでいるんだけど、
　その家賃が、1ヶ月6万円としたら、1年で72万、
　10年だから720万、住宅ローン組んでれば、
　家は無理でも、マンションを買えたかもしれないなぁ」

事実、土地の価格が下がり続けている現在では、
中古であれば、マンションや家は、700万でも買う事は可能でしょう。
その上、住宅価格が値下がりしている為、
都心などでは厳しいですが、通勤圏内1時間程度なら、
探せば安い物件はそれなりにあり、
20～30年の長期のローンを組めば、
上記のように、月々5～7万円の支払いで、
家やマンションを購入する事は十分に可能です。

なにより、日本の昔からの風潮として、
家や家庭を持たなければ一人前ではない、という風潮があります。
家を持たない者は、身が安定しないという事は、
日本の、特に団塊世代以前の方々はよく口にします。

ですが、日本においてはバブル崩壊による不動産価格の下落問題が起き、
アメリカでも、つい最近に起きたサブプライムローン問題のように、
我々は不動産の価値というものをキチンと見つめなおす必要があるのです。

実は家は買わない方が良い事が多い
結論から言えば、300万円の手持ちがある場合、
300万円を頭金として、住宅ローンを組んで3000万の家を買うより、
その300万円を長期金融資産投資した方が、トータル的には得です。
住宅ローンを組むという事は大きなリスクを背負う事になるからです。

ちなみに、300万円を年利1％で25年間漬けた場合は約384万円、
月々1万円づつ25年間の積み立てで年利1％運用なら、約342万円です。
この数値だけでは、住宅ローンを組んで、
家やマンションを買った方が良いと判断しても間違いではありません。

しかし、政府による減税処置があったとしても、
土地や資産にかかる税金は思った以上に高いのです。
更に、住宅ローンは安くても金利2～5％と、
国債の利回りをはるかに上回り、
長期金融資産投資より高いものです。
家を買えば不動産投資税なども3～4％です。
これも払わねばならない為、支払額は結構な額です。